Povinnosti pri prestavbe bytu
Aké povinnosti vám vyplývajú z prestavby bytu?
[Žilinský večerník; 42/2016; 18/10/2016; s.: 16; Terézia Petrova ; Zaradenie: PRÁVNA PORADŇA]
PRÁVNA PORADŇA Žilinského večerníka
"Boom" v oblasti zmien úrokových sadzieb bánk spravidla nezasahuje len trh s nehnuteľnosťami, ale prispieva i k tomu, že ľudia chcú zlepšiť svoje aktuálne bývanie a vo veľkom realizujú rekonštrukcie svojich domov či bytov. V dnešnom článku sa preto zameriame na zákonné povinnosti stavebníkov pri výkone stavebných úprav v byte.
Vlastníci bytov ako spoloční obyvatelia jedného bytového domu sú v rámci vzájomného harmonického spolunažívania povinní rešpektovať jeden druhého a neobmedzovať sa neprimeranými zásahmi. Aj preto je pri stavebných prácach v byte, prípadne jeho rozsiahlejšej rekonštrukcii potrebné dodržiavať nielen mnohé zákonné povinnosti, ale i určité štandardy slušného správania.
Ešte predtým, než sa vôbec pustíte do začatia prác vo vašom byte, je nutné si ustáliť, či si plánované stavebné úpravy budú vyžadovať stavebné povolenie alebo bude stačiť len jednoduché ohlásenie príslušnému stavebnému úradu, prípadne nebude potrebné ani ohlásenie, ani stavebné povolenie. Odpoveď na túto otázku je potrebné hľadať v zákone č. 50/1976 Zb. o územnom plánovaní a stavebnom poriadku (Stavebný zákon). Určité povinnosti vyplývajú vlastníkom bytov aj zo zákona č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov.
Ohlásenie ani stavebné povolenie sa nevyžadujú pri udržiavacích prácach, pri ktorých nie je predpísané ohlásenie. Ide napríklad o opravy alebo výmeny nepodstatných stavebných konštrukcií, najmä omietok, obkladov stien, podláh a dlažby, dverí, maliarske a natieračské práce, výmeny vnútorného zariadenia (napr. kuchynská linka, sanita) a pod.
V zmysle Stavebného zákona sa ohlásenie stavebnému úradu vyžaduje pri stavebných úpravách, ktorými sa podstatne nemení vzhľad bytového domu, nezasahuje sa do nosných konštrukcií bytového domu, nemení sa spôsob užívania bytu a neohrozuje sa stabilita bytového domu (napr. búracie práce vnútorných priečok, ktoré však nezasahujú do nosnej konštrukcie stavby a pod.).
Vo všetkých ostatných prípadoch (napr. zasklenie lodžie, výmena okien, ak sa mení ich veľkosť a pod.) budete potrebovať stavebné povolenie. Pokiaľ si nie ste istí, či úpravy, ktoré chcete vykonať, podliehajú ohláseniu alebo stavebnému povoleniu, je najlepšie sa obrátiť na príslušný stavebný úrad, ktorý by vás mal v tejto veci usmerniť. Stavebnému úradu totiž nič nebráni v tom, aby rozhodol, že pri niektorých stavebných úpravách ohlásenie nestačí a je potrebné stavebné povolenie.
V prípade, ak plánujete stavebné úpravy, ktorými by ste mohli potenciálne ohroziť alebo rušiť ostatných vlastníkov bytov v neprimeranom rozsahu alebo by sa tým menil vzhľad bytového domu, je potrebné si vopred vyžiadať aj súhlas väčšiny vlastníkov bytov v dome. Táto povinnosť vyplýva vlastníkom bytov z ustanovenia § 11 ods. 4 zák. č. 182/1993 Z. z. Pokiaľ ide o stavebné úpravy, ktorými by sa zasahovalo do nosnej konštrukcie bytového domu, je k žiadosti o stavebné povolenie súčasne potrebné pripojiť aj posudok statika, ktorý plánované stavebné úpravy posúdi nielen z pohľadu ich zásahu do konštrukcie konkrétneho bytu, ale aj bytového domu ako celku. Ak sú splnené všetky zákonné predpoklady, je možné ohlásiť stavebné úpravy príslušnému stavebnému úradu, resp. požiadať o stavebné povolenie. Mestá a obce majú spravidla pre také prípady k dispozícii pre občanov formuláre, ktoré súčasne špecifikujú, aké doklady máte k žiadosti alebo ohláseniu pripojiť.
Ak máte stavebné úpravy v byte schválené zo strany stavebného úradu, v rámci ďalšieho postupu by ste mali plánované práce oznámiť aj svojim susedom, najlepšie formou vývesky na obvyklom mieste v bytovom dome, ktoré je ľahko prístupné jeho obyvateľom. V oznámení je vhodné požiadať susedov o zhovievavosť a trpezlivosť, prípadne spolu s oznámením vyvesiť aj fotokópiu stavebného povolenia alebo ohlásenia. Je tiež žiaduce uviesť časový údaj o plánovanom čase začatia a ukončenia prác.
K zachovaniu dobrých susedských vzťahov nemenej pomáha aj rešpektovanie ostatných spoluvlastníkov tým, že budete počas prestavby udržiavať čistotu v bytovom dome (pravidelne upratovať špinu a stavebnú sutinu, ktorá môže pri prácach vzniknúť), neskladovať stavebný materiál v spoločných priestoroch, zabezpečovať priebežný odvoz a likvidáciu odpadu (nevyhadzovať stavebný odpad ani iný nadrozmerný odpad do kontajnerového stojiska), neprevážať ťažký náklad vo výťahu, ktorý je určený na prevoz osôb, vykonávať hlučné práce (vŕtanie, brúsenie a pod.) len v určených hodinách počas pracovných dní a pod.
Hoci je s prestavbou bytu spojených množstvo zákonných povinností, ich nedodržanie sa nemusí vyplatiť a stavebný úrad môže takému stavebníkovi uložiť "mastnú" pokutu.
Mgr. Terézia Petrova, advokátsky koncipient HADBÁBNA & spol., advokátska kancelária, s. r. o. ---
